• slide2

    Program de lucru cu publicul


    Luni, Miercuri, Joi: 09:00 - 17:30
    Marti, Vineri: 11:00 - 19:30
    In afara acestui program, in zilele de sambata si cele de sarbatoare legala, actele si procedurile notariale se pot instrumenta numai cu programare prealabila.

    Faceti o programareAflati mai mult

  • slide4

    Faceti o programare


    Completati formularul online pentru a va face o programare.

    Formular online

  • slide5

    Testamentul


    "Actul unilateral, personal si revocabil, prin care o persoana, numita testator, dispune, in una dintre formele cerute de lege, pentru timpul cand nu va mai fi in viata."

    Faceti o programareAflati mai mult

Caracterul translativ de proprietate al vanzarii rezulta din in insasi definitia legala a acesteia, cuprinsa in art. 1650 NCC

slide2

CARACTERUL TRANSLATIV DE DREPTURI AL VANZARII

               Caracterul translativ de  proprietate  al vanzarii  rezulta din insasi definitia legala a acesteia, cuprinsa in art. 1650 NCC : “vanzarea este contractul prin care  vanzatorul transmite sau, dupa caz, se obliga sa transmita cumparatorului proprietatea unui bun”. 

               Este  o caracteristica ce  priveste insasi esenta  contractului de vanzare, in aceeasi masura in care esential este si caracterul oneros al acestuia.  Analizand  fondul contractului de vanzare,  extragem doua  elemente care il definesc in mod  special si obligatoriu: faptul ca vanzatorul transmite proprietatea unui bun – deci caracterul translativ de proprietate – si faptul ca acest transfer  se face in schimbul unui pret – deci caracterul oneros al contractului de vanzare.

            Transferul proprietatii bunului ce face obiectul unui contract de vanzare este insusi interesul urmarit de cumparator  atunci cand incheie actul juridic respectiv,  tot asa cum primirea pretului este interesul urmarit de vanzator, ceea ce leaga  fara echivoc caracterul translativ de proprietate  de  caracterul  oneros  al vanzarii,  cele doua aspecte astfel evidentiate reprezentand  avantajele reciproce pe care partile  urmaresc sa si le procure .

            Prin  urmare, atunci cand vorbim  despre caracterul translativ de proprietate al vanzarii trebuie sa  avem in vedere faptul ca el este de esenta acestui contract, definindu-l in mod obligatoriu.  In lipsa lui nu se mai poate vorbi despre o vanzare, regimul juridic aplicabil respectivului  contract  modificandu-se  substantial.  Dispozitiile  art. 1673 NCC  considera transferul proprietatii bunului vandut drept una dintre obligatiile vanzatorului, pe care o reglementeaza in mod imperativ.

            Obisnuit este sa  vorbim despre caracterul “translativ de proprietate”al vanzarii, insa, avand in vedere prevederile aliniatului  2 al art.  1650 NCC care stipuleaza expres faptul ca “poate fi transmis prin vanzare un dezmembramant al  dreptului de proprietate sau orice alt  drept” suntem obligati sa recunoastem mai degraba ca vanzarea este un contract translativ de drepturi, fara a mai limita transferul doar la dreptul de proprietate. O astfel de abordare este cu mult mai exacta si mai corecta prin prisma  actualei reglementari , dar, in virtutea obisnuintei si datorita faptului ca cel mai adesea in urma vanzarii ceea ce se transmite este dreptul de proprietate, vom folosi sintagma obisnuita si ne vom referi la caracterul translativ de proprietate al vanzarii. Vom intelege, insa, prin aceasta,  notiunea corecta, aceea ca vanzarea este un contract translativ de drepturi.  Aliniatul 3 al art. 1673 NCC ne ajuta in aceasta practica, statuand  ca “dispozitiile  referitoare la transmiterea proprietatii se aplica in mod corespunzator si atunci cand prin vanzare se transmite un alt drept real decat dreptul de proprietate”.

Nu are  importanta daca, in anumite cazuri, legea leaga transferul efectiv al proprietatii de efectuarea  anumitor formalitati, de  respectarea unor reguli, de indeplinirea unor conditii sau de trecerea unui termen. Caracterul translativ de proprietate al vanzarii nu este cu nimic stirbit  de aceste reglementari speciale care, ca si in materia consensualismului,  nu au alt rol decat acela de a asigura stabilitatea  si siguranta circuitului juridic civil.  In plus,  la o analiza atenta,  observam ca toate aceste reguli se refera numai la momentul  in care opereaza transferul dreptului de proprietate, apropiindu-l sau distantandu-l  de data incheierii contractului,  in functie de  respectarea anumitor prevederi imperative ale  legii.  Nici una dintre reglementarile legale care, fie amana transferul proprietatii la o data ulterioara incheierii contractului,  fie  conditioneaza acest transfer de  indeplinirea  anumitor conditii, nu neaga pe fond caracterul translativ de proprietate al vanzarii.  In esenta,  chiar si atunci cand transferul proprietatii se realizeaza numai  dupa indeplinirea anumitor  formalitati, cu respectarea anumitor reguli, dupa trecerea unui termen, etc, temeiul acestui transfer il reprezinta tot contractul de vanzare incheiat, fara de care  respectivele  conditii, singure,  nu  ar putea produce nici o consecinta juridica si nu ar  determina in nici un caz vreun transfer  de proprietate. Chiar si atunci cand, fiind  nesocotite  astfel de norme,  proprietatea nu se transfera catre cumparator,   nu se poate vorbi de pierderea caracterului translativ de proprietate al vanzarii ci numai de neindeplinirea conditiilor legale pentru ca aceasta proprietate sa se transfere.  Cata vreme transferul proprietatii este interesul urmarit de parti reprezentand, in ultima instanta,  insasi cauza actului juridic, suntem obligati sa recunoastem caracterul transaltiv de drepturi al vanzarii, indiferent de conditiile sau modalitatile in care el se petrece. Prin urmare, ori de cate ori vom discuta, in cele ce urmeaza, de acele situatii particulare in care proprietatea nu se transfera odata cu momentul incheierii contractului, ele vor fi tratate  ca si conditii ale realizarii transferului dreptului de proprietate, iar nu ca exceptii sau abateri de la acesta.

            Radacina  analizei caracterului  translativ de proprietate al vanzarii  o reprezinta prevederea din art. 1273 alin 1 NCC care spune ca “drepturile reale se  constituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor”,  a carei aplicare particulara o regasim in  dispozitiile art. 1674 NCC  conform careia “proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului”.      Regula  esentiala pe care o desprindem  de aici este  ca transferul dreptului de proprietate se face inca din momentul  incheierii contractului de vanzare,  exprimata in literatura juridica sub sintagma “transferul imediat al dreptului de proprietate” .  Este o regula fireasca, imprimata vanzarii  ca urmare a interesului urmarit de parti la incheierea contractului.  Tot asa cum este nevoie ca simpla intelegere intervenita intre parti sa dea nastere contractului – motiv pentru care vorbim de caracterul consensual al vanzarii – este  necesar ca, odata incheiat contractul, sa  poata opera transferul dreptului de proprietate, in principiu in mod liber si neingradit, astfel incat  finalitatea actului juridic sa fie realizata iar scopul urmarit de parti sa fie indeplinit.

Intalnim in legislatia civila, insa, anumite prevederi care conditioneaza transferul dreptului de proprietate de efectuarea  anumitor formalitati, de respectarea unor anumite forme sau de implinirea unui termen. Toate acestea sunt, asa cum am mai spus, dictate de interesul pastrarii sigurantei circuitului juridic civil. Ele reprezinta o forma delicata de coercitie, determinand partile ca, acolo unde obiectul vanzarii se situeaza in  zone de o mare importanta practica, sa  respecte anumite reguli in lipsa carora dreptul nu se poate transmite de la vanzator la cumparator. Este un echivalent a ceea ce spuneam si in materia caracterului consensual al vanzarii, in sensul ca exista situatii juridice in care legiuitorul prefera asigurarea sigurantei circuitului juridic civil in locul mobilitatii acestuia si, pentru  aceasta, instituie anumite reguli pe care partile, pentru a-si vedea implinit interesul,  trebuie sa le respecte.

Vom analiza in cele ce urmeaza care sunt situatiile in care transferul proprietatii nu are loc in chiar momentul incheierii contractului de vanzare ci ulterior, in functie de indeplinirea  unor conditii pe care legea le cere in mod imperativ si absolut . Pentru  imbunatatirea analizei le vom denumi situatii in care transferul proprietatii este conditionat.

1. Atunci  cand obiectul contractului este un drept real ce poarta asupra unui imobil tabular transferul dreptului de proprietate are loc numai prin inscrierea in cartea funciara, efectuata in baza actului justificativ.  Regula  aceasta este stabilita prin aplicarea mai multor dispozitii legale. In primul rand, art.  1676 NCC prevede ca “in materie de vanzare de imobile, stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este supusa dispozitiilor de carte funciara”.  In plus,  art. 885 NCC stipuleaza ca “drepturile reale asupra  imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara”, iar  art. 888 NCC statueaza cu titlu de principiu ca “inscrierea in cartea funciara se efectueaza in baza inscrisului autentic notarial”.  Prin urmare, doua sunt conditiile pe care partile  le au de indeplinit pentru ca proprietatea  imobilului tabular  sa se stramute de la vanzator la cumparator. Pe de o parte, contractul trebuie sa fie incheiat numai in forma autentica notariala – deci transferul proprietatii este conditionat de respectarea unei anumite forme – si, pe de alta parte, este necesara inscrierea acestuia in cartea funciara. Cele doua conditii sunt indisolubil legate, indeplinirea  celei de-a doua fiind subordonata  indeplinirii celei dintai.  Mai mult,  ele  trebuie sa fie  respectate in mod cumulativ, nefiind suficienta doar incheierea contractului in forma autentica  notariala dupa cum nu este suficienta si nici posibila numai inscrierea in cartea funciara in lipsa unui inscris autentic.

In vederea realizarii acestor conditii legea vine in sprijinul partilor contractante prin aceea ca stipuleaza obligatia notarului public de a transmite imediat biroului de carte funciara competent inscrisul autentic care constata vanzarea unui imobil tabular, in vederea  efectuarii formalitatilor necesare inscrierii drepturilor cumparatorului.

Trebuie sa aratam deasemenea ca aceste prevederi legale referitoare la transferul dreptului de proprietate  numai ca efect al  inscrierii actului in cartea funciara nu sunt de aplicare imediata ci “dupa finalizarea  lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritoriala si deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cartilor funciare pentru imobilele respective” – prevedere introdusa din nevoi practice de legea 71/2011 pentru punerea in aplicare a noului cod civil.

2. In cazul vanzarii unor bunuri de gen transferul proprietatii este conditionat, conform prevederilor art.  1678 NCC,  de momentul cand aceste bunuri sunt individualizate prin predare, numarare, cantarire, masurare sau in orice alt mod potrivit cu natura bunului.  Aceeasi dispozitie o regasim si in art. 1273 NCC care spune ca “drepturile reale se constituie si se transmit (...) prin individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor  bunuri de gen “. Asadar, chiar daca in acest caz nu este vorba despre o anumita forma a contractului  sau de indeplinirea unor  anume formalitati, operatiunile de predare, numarare, cantarire care trebuie indeplinite de parti devin  conditii ale transferului dreptului de proprietate , iar neindeplinirea  lor  determina neacoperirea unuia dintre avantajele urmarite de parti la incheierea actului juridic. De aici vor rezulta importante consecinte juridice legate de plata pretului, desfiintarea contractului, repunerea partilor in situatia anterioara, etc.

3. Vanzarea dupa mostra sau model, conform prevederilor art. 1680 NCC,  face ca proprietatea  sa fie transferata cumparatorului numai  odata cu predarea bunului, adica numai dupa ce vanzatorul a realizat sau a individualizat  un alt bun similar celui aratat in respectivul model sau mostra.

4. Vanzarea bunului altuia  este o situatie  posibil de intalnit in practica, motiv pentru care codul civil o reglementeaza deosebit de interesant in art.  1683. Avand in vedere ca, nefiind proprietarul bunului, vanzatorul nu poate transmite dreptul de proprietate,  legea  da totusi posibilitatea  mentinerii valabilitatii contractului  incheiat dar cu conditia ca vanzatorul  “sa  asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator”.  Acest lucru se  poate realiza prin orice mijloc, “direct sau indirect, care procura cumparatorului proprietatea asupra bunului”.  Transferul proprietatii are loc, in principiu si de drept,  “din  momentul dobandirii bunului de catre vanzator sau al ratificarii contractului de vanzare de catre proprietar”.  Prin urmare,  intr-un astfel de caz  lipsa dreptului de proprietate din patrimoniul vanzatorului nu ataca valabilitatea actului juridic, dar o conditioneaza de transferul dreptului vandut  in patrimoniul cumparatorului, indiferent daca acest lucru se face in mod direct sau  printr-o trecere pasagera prin patrimoniul vanzatorului.  In acest fel, stramutarea proprietatii devine o conditie de valabilitate a contractului de vanzare incheiat. Legea este deosebit de ingaduitoare in stabilirea formalitatilor care trebuie indeplinite pentru ca proprietatea bunului sa intre in patrimoniul cumparatorului, lasand  la  latitudinea partilor  sa aleaga modalitatea juridica de realizare a acestei conditii. Astfel, este posibila o simpla ratificare a contractului de catre adevaratul proprietar al bunului, dupa cum este posibil ca vanzatorul sa dobandeasca el proprietatea, iar aceasta, de drept, in acelasi moment,sa  se transmita catre  cumparator. Cum aliniatul 3 al art. 1683 NCC foloseste expresia “daca din lege sau  din vointa partilor nu rezulta contrariul”, inseamna ca aria de exprimare a celor implicati este una lejera si  cu mari posibilitati de manifestare.

5. Vanzarea bunurilor viitoare  reprezinta un alt caz in care proprietatea nu se transmite la momentul incheierii contractului ci abia  “in momentul in care bunul s-a realizat”. Reglementarea cuprinsa in art. 1658 NCC impune deci acelui vanzator  care instraineaza un bun ce nu exista in momentul incheierii contractului ca, pentru a opera transferul proprietatii, sa  procedeze la realizarea bunului, la finalizarea acestuia si la aducerea lui intr-o stare proprie existentei si transferarii dreptului de proprietate.  In lipsa  indeplinirii acestei conditii sau in cazul indeplinirii sale partiale, cumparatorul are alegerea intre a cere desfiintarea vanzarii sau reducerea corespunzatoare a pretului. Observam si in acest caz ca nu valabilitatea actului este influentata de  faptul ca bunul nu exista in momentul incheierii contractului, ci transferul dreptului de proprietate care, la randul sau, devine ulterior o conditii a mentinerii contractului.

6. In mod exceptional,  prin vointa partilor, este posibil ca transferul dreptului de proprietate sa fie amanat la o data ulterioara celei in care a fost incheiat contractul. Momentul ulterior al transferului dreptului de proprietate poate fi determinat prin aplicarea unui termen suspensiv sau a unei conditii suspensive, a caror indeplinire  consolideaza retroactiv dobandirea dreptului de proprietate.

7. O specie deosebita de vanzare este cea cu plata pretului in rate si cu rezerva proprietatii, reglementata de art. 1755 si urm. NCC.   Intr-un astfel de caz,  pastrarea proprietatii bunului de catre vanzator  se constituie ca o adevarata garantie  pe care  si-o rezerva acesta pana la primirea integrala a pretului din partea cumparatorului. De fapt, insasi legea spune ca “obligatia de plata este garantata cu  rezerva dreptului de proprietate” si  amana transferul dreptului abia la momentul in care cumparatorul a platit ultima rata din pret.

Acestea sunt, asadar, principalele situatii in care transferul dreptului de proprietate se petrece  in alt moment decat cel al incheierii actului. 

Caracterul translativ de  drepturi  al vanzarii implica o importanta consecinta practica, a carei reglementare o gasim in art. 1274 NCC referitor la “riscul  in contractul translativ de proprietate”.  Dispozitiile acestuia sunt  supletive,  ele putand fi inlocuite cu  clauzele preferate de parti, derogatorii de la norma legala.  Principiul stabilit de art. 1274 NCC este ca riscul contractului “ramane  in sarcina debitorului obligatiei de predare”, chiar si atunci cand  proprietatea a fost deja transferata  dobanditorului.  Prin urmare, atata vreme cat bunul nu a fost  predat cumparatorului, chiar daca acesta, in temeiul contractului, a deventi deja titularul dreptului de proprietate,  cel care suporta riscul pieirii fortuite este vanzatorul, in posesia caruia  se afla bunul. O singura exceptie  cunoaste legea de la aceasta regula: atunci cand creditorul obligatiei de predare – deci cumparatorul – a fost deja pus in intarziere, riscul pieirii fortuite ii revine in totalitate, el neputandu-se elibera decat daca dovedeste ca bunul ar fi pierit si daca obligatia de predare s-ar fi execitat la timp.  Atunci cand bunul a pierit in mod fortuit, debitorul obligatiei de predare pierde dreptul la contraprestatie si, daca deja a primit-o, este obligat sa o restituie.

 

 

Articole Recente

consultanta

Consultanta Online

Va oferim servicii de consultanta rapide si eficiente.

cod

Raspunsuri noul Cod Civil

Aflati despre modificarile recente aparute in Codul Civil.

programare

Faceti o programare

Completati formularul online pentru a va face o programare.